店舗設計・デザインのクロノバデザイン株式会社店舗デザインのクロノバデザイン株式会社

memu

PORTFOLIO 実績紹介

居抜きは、損か得か!?

景気が悪いといわれる昨今、店舗出店者の方が熱い視線を送る”居抜き”は損なの得なの?というよく問われる問題についてお答えします。

居抜き物件とは?

居抜きと呼ばれる物件とは、以前何かしらの業態で店舗として使われていた物件が閉店したことにより、内装をはじめ家具や設備をそのままに売買や賃貸に出される物件のことです。
やめる方は、折角たくさんの費用をかけて内装したのにもったいない。できれば次の方に使っていただきたい、と考えます。もちろんできれば有料で。
そして造作譲渡といわれる費用を決めて不動産屋さんに次の方を探して貰うのです。 原則、スケルトン返し(造作を全部撤去し躯体だけにする)の物件が多いですので、誰かに造作譲渡で買い取ってもらわなければ解体撤去工事を退去者が負担しなければならないという事情もあります。解体費もばかになりません。 一般的に、同業の方との間で売買が成り立つことが多いのです。

景気が悪いとやめる方が多くなる一方、物件が多く出回り安い賃料で入居できるようになります。 お店のグレードによりますが、今は賃料だけでなく内装の施工費も過去20年で最低水準です。ですから、少ない資金で開業したい方にとって不況はチャンスなのです。

さあそこで居抜きは損か得か?という命題になるわけですが、 一般的に居抜きが得だという論調が多いですよね。 実際、居抜を専門に扱う業者もありますし、そういう側面もあると思います。
ただ私たちは世間で言われるほど居抜きが得だと思いません。

居抜きは損か得か?

例えば、10坪の焼き鳥屋さんが10年営業して閉店するとします。 同業である焼き鳥屋さんが借りるのであればそのまま使えるものが多いですね。 しかし造作譲渡が例えば300万円だとそれだけの価値があるのか考えなければなりません。 業務用の厨房器具や空調は、10年が目安で故障が増えます。 その時は使えていてもいつ壊れるかわかりません。 しかも閉店するお店は、閉店する理由があるのです。 儲かっていたらやめませんから、儲からないからやめる方が大半です。
なぜ儲からないか?

 儲かるお店の方程式
  料理(商品)+サービス(接客・価格)+雰囲気(内外装)
  =リピートしたくなる店

ですので、雰囲気がよくない、つまり内外装がよくないので駄目だった可能性が結構高いのです。立地の問題もあります。
仮によい内外装だったとしても、前の負の遺産を引きずらないようにするには、結構リニューアルしないとなりません。 予算300万円かけてリニューアルすると全部で600万かかります。 600万円あればスケルトンからつくれる可能性もあります。

同業でもその位の目安ですから、別の形態、例えば流行りのバルなどに変えるとすると、もっと大きなリニューアルが必要になります。 大きくリニューアルするときは一旦壊して造るわけですから、壊す費用も出店者もちです。他にも色んな要素がありますので、本当に得といえるかよく専門家に見てもらってから物件のご契約をされた方が良いと思います。 もちろん当社は無料で調査に伺いますm(_ _)m

得になることが多い場合の事例を簡単に挙げると、
 ・同業同種の業態であること。
 ・厨房をできる限りそのまま使えること。
 ・内装は造作物(カウンターなど)を造り変えず、仕上げ替えだけで済むこと。
 ・仮に途中で床鳴りがしたり機器の調子が悪くなっても割り切れること。
などです。

詳しくお知りになりたい方は、具体的な事案を示してご相談頂ければ、できうる限りお答えいたします。

HOW TO 店舗設計・デザインのつくり方一覧へ戻る